Юридические услуги по вопросу вселения в квартиру и устранение (нечинение) препятствий в проживании. Консультация юриста

Условия вселения и правовое положение граждан, постоянно проживающих с нанимателем, временных жильцов, поднанимателей

В сданном внаем жилом помещении, помимо нанимателя, при соблюдении определенных условий могут проживать иные лица: граждане, постоянно проживающие с ним, временные жильцы, а в случае передачи жилого помещения в поднаем, - поднаниматели (см. ст. 677, 679, 680 и 685 ГК РФ).

Граждане, постоянно проживающие с нанимателем

Договором найма может быть предусмотрен перечень лиц, имеющих право постоянно проживать в жилом помещении вместе с нанимателем. Для их вселения не обязательно наличие родственных связей с нанимателем, ведение общего хозяйства и других подобных обстоятельств. (см. п. 2 ст. 677 ГК РФ).

Постоянно проживающие с нанимателем граждане приобретают равные с ним права в части пользования жилым помещением. В то же время ответственность за их действия перед наймодателем по общему правилу несет наниматель. Иными словами, если такими лицами будет причинен вред, возмещать причиненные наймодателю убытки обязан наниматель, а не указанные в качестве постоянно проживающих в жилом помещении граждане (см. п. 3 ст. 677 ГК РФ, а также, например, определение Четвертого КСОЮ от 04.06.2024 N 8Г-13854/2024).

Вместе с тем наниматель, возместивший наймодателю вред, причиненный гражданами, постоянно проживающими с ним, может обратиться к ним с обратным требованием в порядке регресса (см. п. 1 ст. 1081 ГК РФ).

Последующее вселение (после заключения договора найма) в жилое помещение новых лиц на постоянной основе допускается исключительно с согласия наймодателя, нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан, а также при условии соблюдения нормы общей площади жилого помещения на одного человека. Исключение составляют случаи вселения несовершеннолетних детей.

Законодательством не установлена форма согласия на вселение. Порядок согласования этого вопроса может быть предусмотрен договором. Целесообразно в таком случае заключить соглашение о внесении изменений в договор найма, указав вновь вселенных лиц.

Как наниматель, так и граждане, постоянно с ним проживающие, в предусмотренных законом случаях должны зарегистрироваться по месту пребывания в полученном внаем жилом помещении. Вместе с тем отсутствие регистрации само по себе не может ограничивать право пользования жилым помещением указанными лицами и не является безусловным доказательством отсутствия соглашения о вселении (см. п. 13 постановления Пленума ВС РФ от 31.10.1995 N 8).

Отметим, что не всегда фактическое проживание граждан в жилом помещении, в том числе выполнение обязанностей по договору (например, оплата коммунальных услуг), само по себе означает их законное вселение и свидетельствует о приобретении права пользования жилым помещением. Кроме того, если вселение гражданина осуществлено без соблюдения условий, предусмотренных ст. 679 ГК РФ, он может быть выселен из жилого помещения, в том числе по решению суда.

Постоянно проживающие с нанимателем граждане вправе выступать и как сонаниматели жилого помещения. Для этого они должны, известив наймодателя, заключить с нанимателем отдельный договор о совместном несении солидарной ответственности перед наймодателем. В таком случае наймодатель вправе требовать исполнения обязанностей, в том числе и по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, а также возмещение причиненного вреда от каждого из них (см. ст. 322, п. 4 ст. 677 ГК РФ).

Временные жильцы

Граждане, временно проживающие в наемном жилом помещении на безвозмездной основе, именуются временными жильцами. Они приобретают право проживания только по общему согласию нанимателя и граждан, постоянно проживающих с ним, и после предварительного уведомления наймодателя. Отсутствие согласия всех постоянно проживающих граждан может послужить основанием для выселения временных жильцов.

Согласия наймодателя на проживание временных жильцов не требуется. Однако он вправе запретить проживание указанных лиц в случае несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.

Временные жильцы не имеют самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственность за их действия, как за свои собственные, перед наймодателем несет наниматель.

Срок проживания временных жильцов не должен превышать шести месяцев. Прекращение пользования жилым помещением временными жильцами осуществляется по окончании согласованного срока, а в случае если такой срок не был согласован, - в любое время по требованию нанимателя или любого из постоянно проживающих с ним граждан. Требование в таком случае должно быть направлено за семь дней до выселения (см. абзац первый и третий ст. 680 ГК РФ).

Поднаниматели

Граждане, получившие жилое помещение в пользование от нанимателя и заключившие с ним договор поднайма, именуются поднанимателями. В этом случае наниматель выступает для указанных лиц наймодателем (см. ст. 685 ГК РФ).

Заключение договора поднайма возможно только с согласия наймодателя. Во избежание споров такое согласие целесообразно составить в письменной форме - например, в виде соглашения сторон, или направить в адрес наймодателя уведомление о намерении заключить договор поднайма и получить на него ответ.

В поднаем может быть передано все жилое помещение или его часть (например, комната в квартире), которая должна отвечать общим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, передаваемым внаем: быть изолированной и пригодной для постоянного проживания. Кроме того, заключение договора поднайма допускается только при соблюдении требований законодательства о норме общей площади на одного человека (см. п. 1 ст. 673, п. 1 ст. 676 и пп. 1, 2 ст. 685 ГК РФ).

Договор поднайма заключается в той же форме, что и договор найма, то есть по общему правилу в простой письменной форме (см. п. 1 ст. 674 ГК РФ). Отметим, что по нему не требуется регистрация ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, так как в силу п. 2 ст. 674 ГК РФ такое ограничение уже должно быть зарегистрировано в отношении жилого помещения, переданного по договору найма, заключенному на срок не менее года.

Поднаниматели по договору поднайма не приобретают самостоятельного права пользования жилым помещением, за их действия перед наймодателем несет ответственность первоначальный наниматель. Вместе с тем ответственность за вред, причиненный третьим лицам в период действия как договора найма, так и поднайма, возлагается на наймодателя как собственника жилого помещения. В свою очередь, поднаниматели при наличии соответствующих оснований могут быть привлечены к ответственности в порядке регресса.

Поднаниматели, в отличие от временных жильцов, должны вносить плату за жилое помещение, а также за коммунальные услуги, если договором не предусмотрено иное. Размер такой платы определяется соглашением между нанимателем и поднанимателями (см. абзац третий ст. 678, ст. 682 и п. 3 ст. 685 ГК РФ).

Согласно п. 4 ст. 685 ГК РФ срок, на который жилое помещение передается в поднаем, не может превышать срока договора найма. Вместе с тем он может быть меньше этого срока. Однако если договор найма является краткосрочным (заключен на срок до одного года), по общему правилу жилое помещение не может быть передано в поднаем, так как нормы ст. 685 ГК РФ не применяются к отношениям сторон по такому договору, если им самим не предусмотрено иное (см. п. 2 ст. 683 ГК РФ).

Если договор поднайма заключен без указания срока, он считается заключенным на срок действия договора найма, который не может превышать пять лет.

Минимальный срок договора поднайма, как и договора найма, законом не ограничен и может исчисляться в том числе отдельными днями.

Отметим, что поднаниматели в предусмотренных законом случаях должны зарегистрироваться по месту пребывания в полученном внаем жилом помещении. Кроме того, с согласия собственника они могут быть зарегистрированы и по месту жительства.

Поднаниматели утрачивают право пользования жилым помещением с прекращением договора поднайма (истечением срока его действия или расторжением, в том числе досрочным). Если договор найма расторгнут по основаниям, за которые отвечает наниматель, по общему правилу поднаниматель вправе предъявить нанимателю требование о возмещении причиненных в связи с таким расторжением убытков (см. п. 2 ст. 687 и п. 5 ст. 685 ГК РФ).

Поднаниматели не имеют преимущественного права на заключение договора поднайма на новый срок, предусмотренного ст. 684 ГК РФ для договора найма.

Для более подробной информации с целью получения квалифицированной профессиональной юридической помощи советуем обратиться к специалистам нашего бюро "Великанов Групп" по телефону +7 (495) 147-30-57