Юридические услуги по спорам о договорах аренды. Консультация юриста

Существенные условия договора аренды

Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. К ним отнесены условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Незаключенный договор не является основанием возникновения обязательств и не влечет правовых последствий (см. также п. 2 ст. 307, п. 1 ст. 425, п. 2 ст. 432, ст. 433 ГК РФ).

Исходя из приведенных норм, а также п. 3 ст. 607 ГК РФ к существенным условиям договора аренды по общему правилу относится условие об объекте аренды, которое считается согласованным, если договор позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в пользование (владение и пользование), а также иные условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (см., например, п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165, постановления Девятого ААС от 15.06.2023 N 09АП-20484/23, Шестнадцатого ААС от 29.01.2021 N 16АП-4886/20).

Вместе с тем само по себе то обстоятельство, что арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, не является безусловным свидетельством незаключенности договора. Как разъяснил Пленум ВАС РФ в п. 15 постановления от 17.11.2011 N 73, если такой договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность. Этот подход представляет собой частный случай реализации принципа эстоппель (п. 4 ст. 1, ст. 10, п. 3 ст. 432 ГК РФ, см. также, например, постановления АС Волго-Вятского округа от 28.03.2022 N Ф01-463/22, Седьмого ААС от 05.05.2021 N 07АП-3037/21, Одиннадцатого ААС от 27.06.2023 N 11АП-8751/23, АС Волго-Вятского округа от 30.01.2018 N Ф01-6295/17, Третьего ААС от 24.01.2018 N 03АП-7730/17).

Для отдельных видов договора аренды и договоров аренды отдельных видов имущества законом могут быть предусмотрены дополнительные существенные условия. Так, условие о цене является существенным для договора аренды здания или сооружения (п. 1 ст. 654 ГК РФ), договора аренды земельного участка (п. 12 ст. 22 ЗК РФ).

Для ряда случаев законодательство предусматривает особые перечни существенных условий (см., например, чч. 7 и 8 ст. 16.6-1, чч. 6 и 7 ст. 16.6-2, ч. 4 ст. 16.6-3, ч. 3 ст. 16.7-3 Федерального закона от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", п. 4 ст. 14.1 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", ч. 8 ст. 31 Федерального закона от 08.11.2007 N 261-ФЗ "О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Положение, утв. постановлением Правительства РФ от 27.12.2017 N 1666 во исполнение ст. 13.2 Федерального закона от 08.01.1998 N 10-ФЗ "О государственном регулировании развития авиации").

Для более подробной информации с целью получения квалифицированной профессиональной юридической помощи советуем обратиться к специалистам нашего бюро "Великанов Групп" по телефону +7 (495) 147-30-57