Общие положения о договоре строительного подряда

По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (п. 1 ст. 740 ГК РФ).

Договор строительного подряда является разновидностью договора подряда. Отношения сторон по договору строительного подряда регулируются § 3 главы 37 ГК РФ с учетом предусмотренных этой главой общих положений о подряде. Квалификация отношений как основанных на договоре строительного подряда определяется характером выполняемых работ. В силу п. 2 ст. 740 ГК РФ предметом договора строительного подряда является строительство или реконструкция предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором. По смыслу приведенной нормы договор, предметом которого является выполнение работ в отношении движимой вещи, не может квалифицироваться как договор строительного подряда (см., например, постановление Девятого ААС от 10.08.2020 N 09АП-24620/20).

Согласно п. 3 ст. 740 ГК РФ в случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила § 2 главы 37 ГК РФ о правах заказчика по договору бытового подряда. В частности, в подобных случаях применяются последствия обнаружения недостатков в выполненной работе, предусмотренные ст. 737 ГК РФ (п. 8 Обзора, утв. Президиумом ВС РФ 14.10.2020, см., например, определение Четвертого КСОЮ от 13.08.2024 N 8Г-17074/2024).

Таким образом, в рамках отношений по договору строительного подряда, предметом которого является выполнение работ для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина, специальными по отношению к общим положениям ГК РФ о подряде являются положения § 3 главы 37 ГК РФ (п. 2 ст. 702 ГК РФ), а по отношению к этим положениям в свою очередь - правила § 2 главы 37 ГК РФ о правах заказчика по договору бытового подряда.

Существенные условия и особенности договора строительного подряда

Помимо условия о предмете, к существенным условиям договора подряда относятся условия о начальном и конечном сроках выполнения работы (п. 1 ст. 708 ГК РФ), а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Кроме того, применительно к договору строительного подряда суды в ряде случаев в качестве существенного называют условие о цене (см., например, постановления АС Волго-Вятского округа от 12.03.2021 N Ф01-699/21, Девятого ААС от 19.10.2021 N 09АП-63788/21). Вместе с тем в правоприменительной практике распространен и противоположный подход (см., например, постановления Пятого ААС от 27.04.2022 N 05АП-1351/22, определение Седьмого КСОЮ от 26.06.2024 N 8Г-10618/2024).

Напомним, что само по себе отсутствие в договоре какого-либо из существенных для этого вида договора условий не является безоговорочным основанием для признания его незаключенным (см. п. 3 ст. 432 ГК РФ, п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165, п. 6 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 N 49, постановления ААС Северо-Западного округа от 21.11.2024 N Ф07-15093/24, Двадцать первого ААС от 19.12.2022 N 21АП-4320/22).

Специфика предмета обусловливает особенности регулирования отношений по договору строительного подряда, которые касаются, в частности, сроков обнаружения ненадлежащего качества строительных работ (ст. 756 ГК РФ), требований к технической документации и смете (ст. 743 ГК РФ), необходимости соответствия подрядчика специальным требованиям для выполнении определенных видов работ (п. 1 ст. 49 ГК РФ, ч. 2 ст. 47 ГрК РФ), сотрудничества сторон (ст. 750 ГК РФ), контроля и надзора за выполнением работ (ст. 748, 749 ГК РФ, ст. 53 ГрК РФ) и др.

Расторжение договора строительного подряда

Как и прочие виды гражданско-правовых договоров, договор строительного подряда может быть расторгнут на основании:

- соглашения сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ),

- решения суда по требованию одной из сторон (п. 2 ст. 450, ст. 451 ГК РФ);

- отказа одной из сторон договора от его исполнения (ст. 450.1 ГК РФ).

Особенности договора подряда на строительство жилого дома с использованием счета эскроу

Федеральным законом от 22.07.2024 N 186-ФЗ, вступившим в силу 1 марта 2025 г. (далее - Закон N 186-ФЗ), урегулированы особенности отношений по договорам подряда, предметом которых является строительство жилых домов на земельных участках, принадлежащих гражданам, и которыми предусмотрена оплата работ с использованием счетов эскроу. В частности, названным законом предусмотрены следующие правила:

- в качестве подрядчика по договору вправе выступать юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, которые зарегистрированы в ЕИС жилищного строительства, имеют соответствующий уникальный идентификатор и осуществляют раскрытие информации о своей деятельности (ст. 3 Закона N 186-ФЗ);

- заказчик обязуется в соответствии с договором открыть счет эскроу в уполномоченном банке, включенном в перечень Банка России. С момента поступления денежных средств на этот счет обязанность заказчика по уплате цены договора подряда считается исполненной (см. п. 4 ст. 2, п. 1 ч. 3 ст. 5 и ст. 6 Закона N 186-ФЗ, параграф 3 главы 45 ГК РФ);

- договором должен быть определен порядок взаимодействия заказчика и подрядчика в части направления и получения связанных с началом и окончанием строительства уведомлений, предусмотренных ГрК РФ, а также в целях кадастрового учета и государственной регистрации права собственности заказчика на построенный жилой дом (см. ч. 2, 3, 5 - 7 ст. 5 Закона N 186-ФЗ).

Для более подробной информации с целью получения квалифицированной профессиональной юридической помощи советуем обратиться к специалистам нашего бюро "Великанов Групп" по телефону +7 (495) 147-30-57