Получить консультацию

Узнайте, как защитить свои права и интересы в случае признания сделки с недвижимостью недействительной. Получите профессиональную юридическую помощь.

Требования к сделкам с недвижимостью

Форма сделок с недвижимостью
На сделки с недвижимостью распространяются общие нормы о форме сделок и договоров (п. 1 ст. 434, ст. 158, 159, 160 ГК РФ).

В отношении ряда сделок с недвижимым имуществом предусмотрено их совершение в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Например, в такой форме заключается договор продажи недвижимости; несоблюдение формы договора влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ). Эти нормы применяются и к договору мены недвижимости (п. 2 ст. 567 ГК РФ). Аналогичные требования установлены и для договора аренды недвижимости (п. 1 ст. 651 ГК РФ).

В случае, если закон не требует заключение сделки с недвижимостью в форме одного документа, рекомендуется, тем не менее, его составлять, чтобы снизить риск споров, связанных с заключением договора или выяснением действительной воли его сторон.
Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе (подп. 1 п. 2 ст. 163 ГК РФ), а в иных случаях может быть осуществлено по желанию сторон сделки, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (подп. 2 п. 2 ст. 163 ГК РФ).

Законом предусмотрено нотариальное удостоверение ряда сделок с недвижимостью, например, договора ренты (ст. 584 ГК РФ), заключенного гражданами договора дарения (п. 3 ст. 574 ГК РФ), сделок по отчуждению недвижимого имущества несовершеннолетними (ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ), большинства сделок с долями в праве общей собственности на недвижимое имущество (ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Если нотариальное удостоверение договора в соответствии с законом является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (п. 3 ст. 163 ГК РФ).

Государственная регистрация недвижимости
Гражданское законодательство различает государственную регистрацию прав и государственную регистрацию сделок.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежит право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Кроме того, законом могут быть предусмотрены случаи, в которых подлежат регистрации сделки с недвижимостью. Это, например, договор аренды, кроме случаев, указанных в законе (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651, п. 2 ст. 658 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ), договор участия в долевом строительстве (ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Порядок государственной регистрации установлен Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ, в частности, требования к документам, представляемым для государственной регистрации прав, предусмотрены ст. 21 указанного закона, порядок подачи заявления о государственной регистрации и прилагаемых документов - ст. 18, основания приостановления и отказа в осуществлении государственной регистрации - ст. 26 и 27.

Условия сделок с недвижимостью
Нередко законом предусмотрены дополнительные требования к существенным условиям сделок с недвижимостью. Например, для договора продажи, мены недвижимости, предприятия таким условием является цена (п. 1 ст. 555, п. 2 ст. 567, п. 2 ст. 549 ГК РФ), для договора аренды здания, сооружения, предприятия, земельного участка - размер арендной платы (п. 1 ст. 654, п. 2 ст. 650 ГК РФ, п. 12 ст. 22 ЗК РФ). Для договора продажи, мены жилого дома, квартиры (их частей), в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем - перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558, п. 2 ст. 567 ГК РФ).

Кроме того, установлено, что являются недействительными ряд условий договоров купли-продажи, мены земельного участка (п. 2 ст. 37 ЗК РФ).

Для более подробной информации с целью получения квалифицированной профессиональной юридической помощи советуем обратиться к специалистам нашего бюро "Великанов Групп" по телефону +7 (495) 147-30-57